中国园林网9月3日消息：近日，苏州私家园林“传德堂”即将在申城拍卖的消息，无疑成为了“冷清”楼市中的一道风景线。近年来，苏州私家园林、北京四合院纷纷登上拍场，无疑让投资者领略到了它们的魅力，到拍卖市场上投资这些古董建筑的“钱景”究竟如何呢？

    私家园林看点不少

    “传德堂”始建于1919年，由安徽商人鲍宗汉所建，土地面积1766平方米，建筑占地422平方米，属控制保护建筑。这并非是苏州私家园林首次登录申城拍坛，早在2005年，苏州的葑湄草堂就曾经在上海拍卖过，虽然最终没有成交，但还是开了苏州私家园林在沪拍卖的“先河”之后。

    据专业人士介绍，目前可交易的苏州私家园林不过几十套，而且不少分布在小巷内，车子无法进入，车辆可以进入的不会超过20套，可以说像“传德堂”这种交通便利的可交易私家园林是非常稀少的。据拍卖行的有关人士介绍，此次拍卖的保证金是100万元人民币，但目前拍卖公告还没有发出去，所以时间也没定，但据分析，如果能够通过拍卖成交的话，很有可能价格在4000万元左右。

    古董建筑屡上拍坛

    记得2005年的时候，作为“江苏古宅上市第一拍”，葑湄草堂的拍卖就曾轰动一时，这座私家园林始建于清朝道光年间，占地面积1874平方米，大小建筑物10处共计1425.94平方米。不仅是苏州的私家园林，北京的四合院拍卖也成为了近年来的一道独特“风景线”。

    从近年来的拍卖市场来看，最为火爆的一次四合院拍卖就是在2006年10月在北京举行的四合院专场拍卖会，当时共有17套四合院参加竞拍，其中最小的建筑面积90.3平方米，面积最大的占地1365平方米，起拍价从180万元到4095万元不等，分别位于西城、东城、海淀和宣武。

    拍卖淘金“钱景”如何

    一个值得注意的现象是，无论是苏州私家园林拍卖，还是北京四合院拍卖，到目前为止，几乎都是以流拍结束，这并非说古董建筑没有投资价值。通过分析这些流拍的情况，可以为你在今后的拍卖中发现其“钱景”所在。有关业内人士表示，之所以目前古董建筑屡屡流拍，主要有以下几个原因：

    首先，古董建筑的限制比较多。以首次登录申城拍卖市场的葑湄草堂为例，其园林小、建筑太多，而且路小、停车面积小，让人感觉很不方便。在北京拍卖的四合院中，有10套房源受到限制，不得向非中国国籍人士出售。同时，四合院的产权关系也比较复杂。

    其次，古典建筑的修缮费用比较昂贵。据拍卖行的有关人士介绍，此次拍卖的“传德堂”的修缮是细致入微，就拿门洞来说，请来了多位能工巧匠，完全复原其原来的雕刻，单此项就花费了200多万元。至于四合院，修旧如旧往往比拆除翻建成本高很多，因为其中涉及工艺要求极高，必须是由购房人的自有资金投入。由于在银行体系内，对于四合院的价值难以评估，所以四合院买卖是无法获得银行贷款的。

    最后，卖方的估价过高也是导致流拍的重要原因。像葑湄草堂的拍卖底价高达5600万元，在拍卖流拍之后，还是通过私下转让成交的。由于通过拍卖成交，买卖双方都要交纳拍卖佣金，因此市场双方对于估价都非常看重。

    值得注意的是，这些古董建筑与普通房产有很大区别。它的历史价值、人文价值和艺术价值才是其价值所在。早年中介公司可以吃差价时，一套四合院从购进到卖出，两个月间加价几百万元是常有的事情。目前，可以流通的古董建筑还是少数，能登上拍坛的更是凤毛麟角，主要上述几个问题能够得到妥善解决，古董建筑的投资“钱景”将不言而喻。